НЕФТЬ-ГАЗ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
На главную >>


Теперь на нашем сайте можно за 5 минут создать свежий реферат или доклад

Скачать книгу целиком можно на сайте: www.nglib.ru.

Предложения в тексте с термином "Здание"

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, бизнеса.

2) связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

К принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы: остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется многими факторами, классифицируемыми специалистами по различным признакам.

На этом этапе рассчитывают отдельно текущуюстоимость земельного участка, зданий и сооружений, машин и оборудования, нематериальныхактивов по тем правилам, которые были описаны выше в данной главе.

) объекта на количество единиц оцениваемого объекта; а поэлементный метод, когда определяется стоимость всего объекта исходя из поэлементных затрат (например, при опенке здания: фундамент, стены, кровля и т.

Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений:

Стоимостный - определяются затраты на восстановление элементов зданий и сооружений.

1) участки промышленной зоны, застроенные в основном производственными зданиями;

2) участки, занятые объектами социальной сферы (поликлиники, дома культуры, жилые здания, гостиницы, пансионаты, санатории, стадионы и т.

Однако доход может быть только совокупным и получен лишь от всего объекта оценки, в состав которого кроме земельного участка как минимум войдут еще здания и сооружения.

Затем рассчитываются затраты на освоение (расходы по очистке, выравниванию и разметке участка, прокладке дорог и сетей, строительству вспомогательных зданий и сооружений и т.

Органы оценщиков-экспертов (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания.

Немецкие процедуры предусматривают четкое решение проблем, связанных с устареванием зданий.

Определение термина «рыночная стоимость» отличается от определения Европейских Стандартов, так как в него введено понятие обоснованности, и это понятие, как ив немецком законодательстве, используется с той же заботой о соблюдении принципа расчетливости, хотя в некоторых местах ему не хватает точности: «Рыночная стоимость — это чистая сумма, которую продавец может обоснованно ожидать получить от продажи недвижимости на дату оценки в предположении адекватного маркетингового периода и при допущении, что существует по крайней мере один потенциальный покупатель, корректно информированный о характеристиках здания, а также, что покупатель и продавец действуют свободно и без принуждения».

К отчету должен быть Приложен перечень оборудования, установок, машин и механизмов, обычно оцениваемых вместе с землей и зданиями.

В отношении влияния загрязнений зданий вредными и/или токсичными веществами можно использовать следующую формулировку, если не предполагается проводить обследование оцениваемых зданий или формировать основу для более строгого утверждения: «Мы не проводили каких-либо исследований в отношении наличия токсичных или вредных веществ и поэтому не можем дать какие-либо гарантии относительно потенциального влияния на оценку.

Порядок измерения зданий, принимая в расчет каждый этаж:

Области применения: — определение стоимости строительства; — агентства по продаже промышленных зданий, магазинов и складских помещений; — оценка недвижимости.

Порядок измерения зданий, принимая в расчет каждый этаж:

1) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях внутренними поверхностями внешних стен здания или по линии оконных стекол, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна;

1) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутренними поверхностями наружных стен здания или по линии оконных стекол, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна;

(Это не относится к устройствам, устанавливаемым по указанию или просьбе арендатора или используемым в здании для специальных целей, например, компьютеры или обрабатывающее или производственное оборудование).

При вычислении полезной площади для офисных зданий следует исключать нижеследующие площади каждого этажа: — площади, выделенные для установки оборудования и обслуживающих систем для зданий, не используемых исключительно только пользователями здания; — площади, выделенные как общественные места проездов и не использующиеся исключительно пользователями здания.

239 ГК РФ: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажей с публичных торгов.

Как отмечается в Порядке проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января каждого года, переоценке подлежат находящиеся в собственности организации, их хозяйственном ведении, оперативном управлении и долгосрочной аренде с правом выкупа: здания, сооружения, машины, оборудование, транспортные средства и другие виды основных фондов независимо от технического состояния, действующие и неиспользуемые, находящиеся на консервации, в резерве, подготовленные к списанию, но не оформленные в установленном порядке соответствующими актами, и т.

Известно, что оценщику необходимо подробно консультироваться с клиентом и его страховым агентом для того, чтобы обеспечить совместимость своих оценок со страховым полисом на здание и включить в оценку все моменты, необходимые для целей страхования.

Оценка стоимости строительства здания может включать предварительный осмотр и обследование, снос, временную защиту от разрушения и сопутствующие работы, установку временного ограждения вокруг здания, работы по устройству инженерных сетей для обеспечения коммунальных услуг, работы на прилегающем к зданию участке, работы по благоустройству и т.

В рамки европейских стандартов оценки не входит рассмотрение детальных методик оценки стоимости зданий для целей страхования.

Значительной балансовой стоимостью обладают здания и земля.

По зданиям износ будет начисляться на протяжении их экономически полезной жизни, при этом стоимость земли не изменится.

Здания по затратам на приобретение

Здания (и другие сооружения)

Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене собственности.

Остаток цены за вычетом зданий и сооружений (10%) также указывает на ту часть стоимости объекта, которая не списывается на износ, не вычитается из налогооблагаемой суммы и не убывает со временем (относится к земле).

Напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города будет характерен более высокий коэффициент, поскольку в этом случае в здания и сооружения необходимо инвестировать значительно большие средства.

Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т.

м, длярасчета стоимости здания — цену 1 куб.

Для расчета стоимости здания обычно применяют строительные нормы и прейскуранты на строительно-монтажные работы.

Физическому износу подвержены здания, сооружения, машины и оборудование и нематериальные активы.

Все известные основные методы оценки зданий, сооружений, машин, оборудования и др.

Можнопредставить себе такой гипотетический вариант, когда здание и сооружение сами по себе могутприносить доход его владельцу.

Метод дисконтирования доходов при оценке зданий имеет ту особенность, что в качестве чистого дохода обычно берется арендная плата.

Как и для любого объекта, текущая стоимость складывается из текущей стоимости аннуитета (в данном случае в роли аннуитета выступает арендная плата) и текущей стоимости здания по окончании срока аренды, т.

формула (7) применима и для оценки зданий и сооружений: ( } ^ S

При использовании данного метода могут применяться две ставки дисконта: одна — для определения текущей стоимости аннуитета, вторая — для определения текущей стоимости здания после аренды.

Например, если здание будет сдано в аренду состоятельной фирме или государственному учреждению, то в надежности арендной платы можно не сомневаться, и ставка дисконта для аннуитета выбирается небольшой.

Большая неопределенность связана с оценкой будущей стоимости здания по истечении срока аренды, поэтому для этого слагаемого применяют повышенную ставку дисконта.

Расчеты методом прямой капитализации для оценки стоимости здания осуществляются с помощью формулы So = Е3д /г3д, где в качестве среднего чистого дохода Е3д берется арендная плата.

При этом предполагается, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок и в основном доходы от сдачи в аренду будут определять стоимость здания.

В некоторых случаях трудно представить сдачу в аренду только здания без земельного участка.

Если арендуется и здание, и участок, то доход от аренды должен быть отнесен как к зданию, так и к земельному участку, на котором оно стоит.

Когда стоимость участка можно определить достаточно точно, то применим метод остатка для зданий.

Определение части чистого дохода, относимой к зданиям и сооружениям.

Определение стоимости зданий и сооружений методом прямой капитализации.

Доход, приходящийся на здания, делится на коэффициент капитализации г30> т.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений г3д складывается из коэффициента капитализации для земли г.

, с применением сложных процентов, показывает, какую долю от стоимости здания надо вносить в конце каждого года (периода), чтобы через Глет (периодов) эксплуатации здания накопить сумму, равную его стоимости.

м объема здания.

Затратный подход базируется на определении восстановительной стоимости оцениваемого здания в виде либо стоимости воспроизводства, либо стоимости замещения.

м объема здания).

Умножая соответствующий норматив удельных затрат на общую площадь или на общий объем, получают сметную стоимость оцениваемого здания.

Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы (фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т.

Здания и сооружения подвергаются в процессе эксплуатации износу, т.

Реальный износ здания не является прямой функцией его фактического возраста, так как интенсивность износа может быть разной в зависимости от внешних климатических воздействий, качества содержания здания, частоты и качества проводимых ремонтов, воздействия производственных вибраций и других факторов.

При методе срока жизни применяются три оценки: нормативный (экономически оправданный) срок жизни для данного типа здания, фактический возраст здания с момента его постройки и эффективный (экспертно оцениваемый) возраст.

Связь между указанными временными параметрами здания иллюстрирует рис.

Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его основных конструктивных элементов.

Собираются данные о ценах и других показателях по сопоставимым сделкам, относящимся к аналогичным зданиям.

Полученные значения анализируются, и устанавливается усредненный нормативный срок жизни для данного типа зданий, на основе которого затем определяется коэффициент амортизации.

В отличие от объектов недвижимости (зданий и сооружений) объекты технического оснащения не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, могут отдельно располагаться и быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические комплексы.

Определяют часть чистого дохода, относимую к зданиям и сооружениям: где 8ЗД — текущая стоимость здания; г3д — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.




Главный редактор проекта: Мавлютов Р.Р.
oglib@mail.ru